La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un excellent moyen de gérer son patrimoine – que ce soit d’un point de vue fiscal ou successoral. Constituée pour acquérir et posséder des biens immobiliers dans le cadre d’un projet commun, et non à des fins commerciales, elle s’adresse aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers. Mais quelles conditions faut-il réunir pour la créer et quelles sont les obligations juridiques de ce montage ?
Comment créer une SCI ?
Créée pour un maximum de 99 ans, la SCI — par son caractère « civil » — réunit au moins 2 associés : il peut s’agir de personnes morales ou physiques, sans limitation de nombre, sans restriction de nationalité et sans capital minimum imposé par la loi. Concrètement, la SCI peut regrouper des amis, une famille, un couple ou tout autre ensemble d’individus.
La rédaction des statuts d’un SCI est encadrée par l’article 1835 du Code civil, imposant certaines mentions : « outre les apports de chaque associé, la forme, l’objet, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. »
À noter que la nomination du gérant se fait en assemblée générale, tout comme celle du co-gérant, pour assurer la succession, le cas échéant. Pour l’appellation retenue, reflet de l’image de la future SCI, il suffit de consulter les sites Infogreffe et INPI pour vérifier sa disponibilité.
Crucial pour l’aspect fiscal, le capital social est constitué par la somme des apports effectués par les différents associés, qu’ils soient en numéraire (argent) ou en nature (titres, matériaux de construction, titres…). En échange de ces apports, chaque associé reçoit des parts sociales, délivrées de façon proportionnelle.
Au-delà de la rédaction des statuts, par acte notarié ou par acte sous seing privé, la constitution de la SCI nécessite une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ainsi qu’une annonce légale dans un journal habilité.
Quelles sont les obligations juridiques associées ?
Au sein d’une SCI, chaque décision doit faire l’objet d’une validation en assemblée générale – que ce soit pour la réalisation d’importants travaux, l’achat d’un nouveau bien immobilier ou encore, la nomination d’un nouveau gérant.
Chaque année, le gérant doit organiser, avec l’ensemble des associés, l’approbation des comptes et en dresser un procès-verbal. Ces documents sont essentiels dans la détermination des droits exigibles au moment de la succession.
Le choix du siège social, inscrit au moment de la rédaction des statuts, détermine le tribunal compétent pour la création de la SCI, la gestion de sa « vie » (augmentation du capital, transfert du siège…) et des litiges. Cette domiciliation indique également la nationalité de la société et par conséquent, les règles d’imposition associées au pays d’accueil. À noter qu’il est possible de choisir le domicile du gérant, de l’un des associés ou un centre d’affaires : il suffit simplement de fournir un justificatif de moins de trois mois, requis lors de l’immatriculation au RCS.
Si la constitution d’une SCI est simple, il est préférable de se faire accompagner pour éviter toutes déconvenues. Chez Immofinances.net, nos experts crédits peuvent vous accompagner dans sa contractualisation, afin de lancer cette nouvelle société sur des bonnes bases juridiques et fiscales. N’hésitez pas à les solliciter !
